マンション投資に興味を持ったとき、多くの人がまず気になるのは「毎月いくら入るのか」という点ではないでしょうか。投資用マンションを持つと、入居者から家賃収入を得られます。給与や年金とは別の収入源を考えるうえで、家賃収入は魅力的に見えるものです。
ただし、家賃として入ってきた金額が、そのまますべて手元に残るわけではありません。マンションを所有すると、管理費、修繕積立金、賃貸管理手数料、固定資産税、設備交換費など、さまざまな支出が発生します。
この記事では、マンション投資を検討する前に知っておきたい「家賃収入」と「支出」の見方を、初心者向けにわかりやすく解説します。
家賃収入はマンション投資の中心になる
マンション投資では、所有している部屋に入居者が住むことで、毎月家賃が入ります。この家賃収入が、マンション投資の基本です。
たとえば、都心部のワンルームマンションや駅近の単身者向けマンションは、会社員や学生などの賃貸需要を見込んで投資対象になることがあります。クレアスライフの「コンシェリア」のように、都心型マンションブランドとして展開されている物件もあります。
家賃収入が安定して入れば、将来の生活費の一部を補うことも期待できます。一方で、入居者が退去した場合は家賃収入が止まります。つまり、家賃収入は「入居者がいること」が前提です。
家賃収入から差し引かれる主な支出
マンション投資で大切なのは、家賃収入の金額だけを見るのではなく、そこから差し引かれる支出を確認することです。
管理費
管理費は、マンションの共用部分を維持するためにかかる費用です。エントランス、廊下、エレベーター、防犯設備、清掃などに使われます。入居者が快適に住み続けるために必要な費用です。
修繕積立金
修繕積立金は、建物の将来の修繕に備えて積み立てるお金です。外壁、防水、給排水設備、共用部分などは、築年数が経つほど修繕が必要になります。
特に注意したいのは、修繕積立金が将来上がる可能性がある点です。購入時の金額だけでなく、長期的に負担が増えないかを見る必要があります。
賃貸管理手数料
入居者の募集、家賃の集金、問い合わせ対応、退去時の手続きなどを管理会社に任せる場合、賃貸管理手数料がかかります。
自分で対応する手間を減らせる一方で、毎月の支出になります。管理会社の対応力は入居者満足にも関わるため、手数料の安さだけでなく、サポート内容も確認したいところです。
固定資産税などの税金
不動産を所有すると、固定資産税などの税金がかかります。毎月ではなく年単位で発生する費用ですが、収支を考えるうえでは忘れてはいけません。
設備交換や原状回復費
エアコン、給湯器、換気扇、キッチン設備などは、長く使っていると交換が必要になることがあります。また、入居者が退去した後には、部屋のクリーニングや原状回復費が発生することもあります。
このような費用は毎月必ずかかるものではありませんが、数年単位で見ると大きな支出になる場合があります。
「家賃収入＝利益」ではない
マンション投資を検討するときは、「家賃が毎月いくら入るか」だけで判断しないことが大切です。
たとえば、毎月の家賃収入が10万円あったとしても、管理費、修繕積立金、賃貸管理手数料、税金の月割り、設備交換に備える費用などを差し引くと、実際に残る金額は少なくなります。
反対に、家賃収入が高く見えても、物件価格や維持費が高ければ、収支は思ったほど良くないこともあります。
マンション投資で見るべきなのは、家賃の額面ではなく「支出を引いた後にどれくらい残るか」です。
空室期間も収支に入れて考える
収支を考えるうえで、空室期間の想定は欠かせません。入居者が退去してから次の入居者が決まるまでの間、家賃収入は入りません。
しかし、管理費や修繕積立金、税金などの負担は続きます。そのため、空室が1か月でも発生すると、その年の収支は変わります。
空室リスクを下げるには、賃貸需要があるエリアかどうかを見る必要があります。駅からの距離、周辺の家賃相場、通勤・通学のしやすさ、生活利便性などは、入居者が物件を選ぶうえで重要です。
都心型マンション投資が注目されるのは、こうした賃貸需要を期待しやすい面があるためです。ただし、都心であれば必ず空室が出ないわけではありません。家賃設定が相場より高すぎる場合や、設備が古くなった場合は、入居者が決まりにくくなることもあります。
収支シミュレーションで確認したいこと
マンション投資を検討するときは、資料や説明を受けるだけでなく、収支シミュレーションを確認しましょう。
最低でも、次の項目は見ておきたいところです。
- 想定家賃はいくらか
- 周辺相場と比べて高すぎないか
- 管理費はいくらか
- 修繕積立金はいくらか
- 賃貸管理手数料はいくらか
- 固定資産税などの年間費用はいくらか
- 空室時の負担をどう見るか
- 設備交換費をどの程度見込むか
特に、良い条件だけで作られたシミュレーションには注意が必要です。家賃が下がった場合、数か月空室になった場合、修繕費が増えた場合でも無理がないかを確認しましょう。
家賃収入を安定させるには比較が大切
マンション投資で家賃収入を安定させるには、物件選びと管理体制が重要です。物件価格が安いから良い、高いから安心という単純なものではありません。
入居者が住み続けたいと思える立地か、管理が行き届いているか、設備が古くなりすぎていないか、周辺の家賃相場と合っているかを見る必要があります。
不動産投資サービスのRENOSYでは、不動産投資は物件を購入して貸したり売ったりして収益を得る投資と説明されています。マンション投資は、購入後の運用まで含めて考える資産運用です。
毎月の家賃収入は魅力ですが、支出や空室リスクを見落とすと、想定と違う結果になることがあります。まずは家賃収入と支出の両方を確認し、複数の物件やサービスを比較することが大切です。
