親の自宅はいくらで評価する？土地・建物と特例を確認
親の財産の中で自宅が大きな割合を占める場合、相続税がかかるかどうかは不動産の評価によって変わることがあります。相続税では、購入価格や現在の売却相場をそのまま使うのではなく、定められた方法で土地と建物を評価します。
土地は路線価方式または倍率方式で評価する
土地の相続税評価には主に「路線価方式」と「倍率方式」が使われます。路線価が設定されている地域では、道路ごとに設定された1平方メートル当たりの路線価を基準として、面積や土地の形状などを考慮して評価します。
路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に国税庁が定めた評価倍率を掛ける倍率方式が使われます。
土地は間口や奥行き、形状、接している道路などによって評価額が変わることがあります。そのため、複数の土地を所有している場合や変形地、旗竿地などが含まれる場合は、単純な計算だけでは判断しにくいことがあります。
一般的な家屋は固定資産税評価額が基準
一般的な家屋は、原則として固定資産税評価額を基に相続税評価額を計算します。固定資産税の納税通知書などで確認できる場合がありますが、書類には複数の金額が記載されているため、課税標準額など別の数字と混同しないよう注意が必要です。
また、賃貸中の建物や分譲マンションなどでは評価方法に追加のルールがあります。実家以外にもアパートやマンションを所有している場合は、利用状況を税理士へ伝えて評価を確認する方法があります。
自宅の土地では小規模宅地等の特例が重要
親が住んでいた自宅の土地を相続する場合、一定の条件を満たせば「小規模宅地等の特例」を利用できることがあります。
特定居住用宅地等に該当する場合は、330平方メートルまでの部分について、相続税の計算上の評価額を80％減額できます。例えば特例対象部分の評価額が3,000万円で、その全体について適用要件を満たす場合、相続税計算上は600万円となる計算です。
ただし、誰が土地を相続するのか、相続前後に誰が住んでいたのかなどによって要件が異なります。「親の実家だから自動的に80％減額される」という制度ではありません。
特例で税額ゼロでも申告が必要な場合がある
小規模宅地等の特例を使った結果、課税価格が大きく下がるケースがあります。ただし、特例を適用して初めて相続税がかからなくなる場合には、相続税申告が必要となることがあります。
また、配偶者が財産を相続する場合には、配偶者が実際に取得した正味の遺産額について「1億6,000万円」と「配偶者の法定相続分相当額」のいずれか多い金額まで税負担を軽減する制度があります。こちらも適用に申告が必要となる場合があります。
「家と預金を合わせても税額はゼロになりそう」という場合でも、特例を使わず基礎控除内なのか、特例を適用した結果としてゼロになるのかを区別することが重要です。次のページでは、相続税を税理士に相談すると何を依頼できるのかを確認します。